這是回暖?還是暖一回？

編者按

泉州樓市今年春節(jié)期間成交慘淡，期待中的返鄉(xiāng)客置業(yè)潮完全落空。然而，就在業(yè)內(nèi)人士為今年的市場走向捏一把汗的時候，反轉(zhuǎn)劇情出現(xiàn)——元宵前后至今，泉州市區(qū)多個樓盤都出現(xiàn)看房人數(shù)及成交量顯著增多的情況，遲來的“開門紅”總算來了。

談及這一波“暖流”，大背景不容忽視。我們看到，2月份稱得上是2016年樓市的“政策利好月”：房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅減免，加上央行2月29日宣布的“降準0.5個百分點”，以及此前鯉城、晉江出臺的購房補貼政策，可謂驚喜不斷、利好連連。

那么，此輪泉州樓市的火熱是否歸功于利好政策的落地，又能否代表回暖態(tài)勢形成? (黃凌燕)

春風(fēng)來了, 2月下半月

成交突漲

“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”。

對泉州樓市來說，先來的是政策的“春風(fēng)”。2月眾多樓市利好政策的出臺，明顯降低了購房的門檻和成本。然而，就在上周關(guān)于利好效應(yīng)的采訪中，不少受訪的業(yè)內(nèi)人士并沒有盲目樂觀：肯定政策對樓市利好作用的同時，卻對利好真正產(chǎn)生的效應(yīng)及效應(yīng)發(fā)生作用的時間持觀望態(tài)度。

如果說，樓市期待新春“開門紅”的話，泉州的這個“開門紅”推遲到了元宵節(jié)前后。相對于業(yè)內(nèi)對利好效應(yīng)的審慎態(tài)度，近期的市場表現(xiàn)堪稱是“驚喜”：筆者從多個樓盤了解到的情況基本一致，那就是近期成交突然活躍，看房客戶也明顯增多。中駿藍灣悅庭一周成交二十幾套，東海灣十二宴上周成交10套，預(yù)約十幾套，御花園2月下半月成交24套，東海泰禾廣場2月份下半月成交三十幾套，已進入尾盤階段的冠亞凱旋門連續(xù)10天基本上保持每天成交1套的速度……

這半個月的行情，在業(yè)內(nèi)人士看來頗有點“千樹萬樹梨花開”的意味。一位業(yè)內(nèi)人士坦言，對比春節(jié)期間成交的冷淡，最近的市場反轉(zhuǎn)，很突然，很驚喜，甚至有點“看不懂”。

一線樓市火熱，或帶動泉州市民購房心態(tài)變化

基于春節(jié)期間的“冷”，近段時間的泉州樓市必然可算是“暖”。

然而，火熱和暖畢竟是兩種狀態(tài)。

我們先來看一線城市，利好政策出臺后，北上廣深等一線城市迅速出現(xiàn)火爆的狀況。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月15日到21日的7天時間里，北上廣深銷售套數(shù)最低的為深圳，銷售958套。而銷售量最高的上海，則賣出了2740套。

因此，受訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，泉州的這一波暖流應(yīng)該與心理預(yù)期的推動作用有關(guān)。東海泰禾廣場副總經(jīng)理蘇財彬表示，一線城市的火爆多少會給泉州本土的購房者帶來一些心理上的影響，再加上利好政策的出臺很明確地減輕了購房成本和門檻，這是回暖的主因，只是這波回暖確實比預(yù)期出現(xiàn)得要早。在蘇財彬看來，市場不好的時候，購買力比較分散，有一部分成交會產(chǎn)生在縣域。而市場好的時候，購買力則會集中到市區(qū)，這有兩方面的原因，一方面市區(qū)有購房需求的群體較多，另一方面市區(qū)各方面配套更完善，房產(chǎn)保值增值的潛力更大，也會吸引來自縣域的購房者。

冠亞凱旋門營銷總監(jiān)林謀章老家在平潭，他告訴筆者，平潭樓市最近出現(xiàn)搶購的狀況，而福州廈門的房價則還在漲，相比之下，泉州的這波“暖流”雖然令人意外，但不算夸張，還在理性的范疇內(nèi)。他所在項目現(xiàn)有的房源基本上都是155平方米以上的大戶型，所以，這一波成交的基本為改善型客戶，而且意向相當(dāng)明確，下定迅速。

回暖態(tài)勢是否就此形成? 3月很關(guān)鍵

那么，我們能把泉州這半個月的成交小高潮完全歸結(jié)為政策利好效應(yīng)嗎?這波回暖會是短暫的驚喜，還是意味著回暖態(tài)勢開始形成?

東海開發(fā)有限公司副總經(jīng)理梁軍毅認為，成交小高潮的出現(xiàn)應(yīng)該分為兩面來看：首先肯定不能排除利好帶來的推動效應(yīng)，但不能忽視的還有此前壓抑的購房需求。梁軍毅說，泉州樓市的觀望氛圍已經(jīng)持續(xù)了一段時間，特別是1月份直至春節(jié)期間成交量都不理想，近期的需求井噴應(yīng)該有很大部分是此前壓抑的購房需求，這些需求在新政的刺激下被激發(fā)出來了。因此，他不敢簡單地判斷近期市場形勢是一個短期的回暖，還是已經(jīng)形成整體的回暖效應(yīng)。梁軍毅表示，要揭開是短期回暖還是回暖態(tài)勢形成，關(guān)鍵還看3月份的成交情況。

立丹行泉州公司總經(jīng)理張志源則對此次回暖持樂觀態(tài)度，他告訴筆者，立丹行代理的項目，包括萬科泉州城、四季花城、四季陽光等樓盤，近期確實出現(xiàn)成交增多的情況。但是對這波小高潮的出現(xiàn)，他認為最大原因并不在利好政策的出臺。

張志源說，一二線城市的成交瘋狂帶動了民眾心理預(yù)期的變化，在買房這件事上，消費者往往“買漲不買跌”，是否成交很大因素是購房心理的一種博弈。但實際上一二線城市的瘋狂并非直接由政策利好帶動，而是供求關(guān)系決定的。另外，目前民眾的投資渠道較少，這兩年吸引了大量資金的股市近期又不景氣，相形之下，房地產(chǎn)成為比較好的投資渠道。此外，類似于銀行降準這類的政策對房地產(chǎn)市場影響不小，這次降準0.5個百分點，預(yù)計將向市場放水7000億元，政府的目的是希望這部分資金可以流入實體經(jīng)濟或庫存嚴重的三四線城市房地產(chǎn)市場，但降準帶來的通脹效應(yīng)不可避免。從房地產(chǎn)市場的規(guī)律看，基本上通貨膨脹則市場向好，通貨緊縮則市場變差。即使不談增值，買房依然是很好的保值渠道。所以在這種態(tài)勢之下，樓市回暖會是必然趨勢。

去庫存仍是今年主題 預(yù)測房價不漲不跌

談及購房，很多市民關(guān)注的是房價問題。假設(shè)泉州樓市的回暖態(tài)勢形成，是否會出現(xiàn)如一二線城市的房價大漲?

對此，梁軍毅表示，目前泉州商品住宅的去化周期接近30個月，去化壓力還比較大。在市場庫存量較大的情況下，即便回暖態(tài)勢形成，大部分開發(fā)商應(yīng)該不會盲目漲價，房價依然會企穩(wěn)。而經(jīng)歷了2015年一年相對低迷的市場，很多開發(fā)商在價格政策上已經(jīng)作出相應(yīng)的調(diào)整，可以說，2016年泉州房價也基本不存在下調(diào)的空間。

從2010年到2015年的市場成交量來看，除了樓市火熱的2013年，年成交面積在190萬平方米左右，此外的幾個年頭，包括剛剛過去的2015年，泉州樓市年成交量都保持110萬平方米左右。所以，梁軍毅認為，110萬平方米的銷售面積對泉州來說是一個比較正常和平穩(wěn)的狀態(tài)，2016年即便未能形成回暖態(tài)勢，成交量應(yīng)該也會保持在這一區(qū)間。他表示，經(jīng)濟大環(huán)境是決定樓市走向的一個重要因素。前幾年經(jīng)濟的良性增長，帶來購房者的大量入市也助推了房價上漲。現(xiàn)在全國包括泉州的經(jīng)濟都處在轉(zhuǎn)型期，從中長期來看，經(jīng)濟依然向好，這是泉州樓市健康發(fā)展、房價不會下跌的一個基本支撐。然而，泉州是一個以制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，轉(zhuǎn)型需要一定時間，因此，樓市回暖的態(tài)勢有可能形成，但不會出現(xiàn)如一線城市的那種“瘋牛”行情。

總體而言，2016年，泉州樓市去化和跑量的主題不會改變，房價不排除出現(xiàn)小幅上漲的可能，但總體還是會保持平穩(wěn)。

對于有購房和改善住房需求的市民，梁軍毅和張志源都認為現(xiàn)在是最好的購買時機。梁軍毅給出的理由是房價很難下調(diào)，利好政策疊加，買房成本已顯著下降。而張志源則認為，購房是抵御通脹、實現(xiàn)資產(chǎn)保值的一種最好渠道，因此，建議有經(jīng)濟實力的市民入市。