二手房交易 “營改增”落定 不滿2年按5%全額繳收

閩南網(wǎng)3月25日訊 昨日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，明確5月1日起，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。前述二手房交易“營改增”規(guī)定，適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)。這意味著，過渡期二手房交易“營改增”延續(xù)了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅的政策。

稅負(fù)有沒有增加?昨日，我省國稅部門相關(guān)人士告訴記者，增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅。所以在計算增值稅時應(yīng)當(dāng)將含稅收入換算成不含稅收入，而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可。

因此，按營業(yè)稅(不含其他稅費率)和增值稅的稅率均為5%算，根據(jù)增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。比如一套原價100萬元，現(xiàn)售價120萬元(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為(120萬÷1.05)×0.05≈5.71萬。營業(yè)稅應(yīng)納稅額為120萬×0.05=6萬。也就是說，實行“營改增”后，可省約0.29萬元。

不過，麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小林告訴記者，現(xiàn)實中的二手房貸款和報稅，都是按評估價算。評估價往往比成交價要低。

雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新說，操作上，福州有“存量房交易評估系統(tǒng)”，二手房報稅時，會自動計算出每套房屋的申報價格，二手房申報稅費的標(biāo)準(zhǔn)也不得低于這個價格。因此實際上，市民繳納的增值稅額要比上述計算的要少。

“由此看出，‘營改增’后，稅負(fù)不會有太大的變化，因此不會對二手房市場有明顯影響。”一業(yè)內(nèi)人士說。(海都記者 邱也栩)